Depois de analisarmos diversas situações idênticas, concluímos que muitas pessoas adquirem imóveis como se estivessem fazendo compras no comércio, acreditando ser suficiente entregar o dinheiro, muitas vezes sem sequer exigir recibo, tomar posse do imóvel e pronto.
Diante dessa constatação, considerando que também atuamos na esfera do Direito Contratual Imobiliário, resolvemos escrever esse artigo, de uma série que pretendemos publicar doravante sobre o assunto, notadamente sobre os cuidados que devem ser tomados antes e na hora de comprar um imóvel, seja ele rural ou urbano.
A princípio, é imprescindível afirmar que não se adquire a propriedade imobiliária sem a lavratura do registro da compra e venda na matrícula do bem junto ao Cartório do Registro Imobiliário – CRI da Comarca onde o bem está situado. E esse é o ponto crucial do nosso trabalho, tendo em vista que, para que o comprador seja considerado efetivamente dono, não basta assinar um contrato particular de promessa de compra e venda, fazer o pagamento e assumir a posse do bem.
Segundo a norma expressa no art. 1.245, do Código Civil Brasileiro, situado justamente no Capítulo que trata “Da aquisição da Propriedade Imóvel”, a transferência da propriedade imobiliária somente se dará com o registro do contrato de compra e venda na matrícula do bem junto ao Cartório de Registro de Imóveis. In verbis:
“Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”.
Infere-se do mencionado dispositivo de lei, especialmente do seu parágrafo primeiro, que até que seja providenciado o registro definitivo do negócio na matrícula do imóvel junto ao CRI, o vendedor ainda continuará sendo o dono do bem.
Observamos também que muitas pessoas não sabem mas todo imóvel, via de regra, deve ter o seu registro no Cartório do Registro Imobiliário, que jamais deve ser confundido com cartório de notas, títulos ou do registro civil, como comumente acontece. Esse registro é instrumentalizado na matrícula do imóvel, em livro próprio no CRI da sua localização, onde devem constar todas as informações relativas ao bem: descrição completa, inclusive de benfeitorias, medições, limites, nome dos confinantes, localização e nome do(s) proprietário(s).
Como demonstrado, antes de bater o martelo, não basta apenas checar se o imóvel possui matrícula, mas certificar-se se possui escritura pública devidamente registrada em nome do vendedor.
Mas o que fazer se no momento da celebração do negócio, após diligenciar junto ao CRI, o comprador descobrir que o imóvel não possui matrícula imobiliária, o bem deve ser comprado?
Ora, se o imóvel objeto da negociação não possui matrícula imobiliária, logo não possuirá escritura pública e o vendedor não terá como transferir a propriedade porque não possui o domínio, não é dono, mas apenas mero possuidor, cabendo ao comprador decidir se aceita comprar apenas os direitos possessórios (a posse) sobre o bem. Nessa hipótese, sabendo que estará comprando apenas os direitos possessórios, jamais a propriedade, apenas restará ao comprador imitir-se na posse e aguardar o tempo legal da prescrição aquisitiva, para, preenchidos os requisitos da lei, regularizar a situação do bem transformando a posse em propriedade através do instituto jurídico da Ação de Usucapião, que será, inclusive, objeto de outro artigo que publicaremos em breve.
Antes de iniciar as tratativas sobre a aquisição de imóveis, seja ele rural ou urbano, uma das primeiras providencias que devem ser adotadas pelo comprador é extrair a respectiva certidão do bem junto ao Cartório do Registro Imobiliário da sua localização, a fim de aferir se o vendedor é verdadeiramente o proprietário, as suas especificações e, principalmente se não existem outros assentamentos restritivos averbados na matrícula do bem como: hipotecas (quando o bem é dado como garantia de financiamentos), execuções fiscais, penhoras judiciais, etc.
Observadas estas formalidades, celebrado o negócio, para que seja considerado dono, o comprador deverá providenciar, imediatamente, a lavratura e registro da escritura na matrícula imobiliária, o que somente será feito após o pagamento do imposto municipal devido (ITBI) e das taxas e emolumentos cartorários.
É inimaginável acreditar que em pleno século XXI as pessoas ainda continuem celebrando negócios imobiliários, muitas vezes com recursos que passaram uma vida inteira para adquirir, sem buscar qualquer assessoria jurídica e através de escritura particular.
Não obstante, se você pretende comprar ou já comprou um imóvel por escritura particular e pretende regularizar a situação imobiliária, ou reside há bastante tempo em imóvel que não possui escritura pública ou encontra-se ainda passível da realização de Usucapião ou Inventário entre os herdeiros, não deixe de consultar previamente um advogado especialista no assunto a fim de obter a assessoria jurídica necessária e resolver definitivamente o problema.
Nenhum comentário:
Postar um comentário