Após atuar em
diversas ações judiciais envolvendo litígios originados da aquisição de imóveis
sem escritura pública, chegamos à conclusão que grande maioria das pessoas que
adquirem imóveis, além de desconhecer as exigências legais sobre essa modalidade
de negócio, não adotam o mínimo de cuidado para evitar problemas no futuro.
Depois de analisarmos
diversas situações idênticas, concluímos que muitas pessoas adquirem imóveis como
se estivesse comprando banana na feira, acreditando ser suficiente entregar o
dinheiro, muitas vezes sem sequer exigir recibo, e tomar a posse do imóvel e
pronto!
Diante dessa
constatação, considerando que também atuamos na esfera do direito contratual
imobiliário, resolvemos escrever esse artigo, de uma série que pretendemos
escrever doravante sobre o assunto, notadamente sobre os cuidados que devem ser
adotados antes e na hora de comprar um imóvel, seja ele rural ou urbano.
A princípio, é imprescindível
afirmar que não se adquire a propriedade imobiliária sem a lavratura do
registro da compra e venda na matrícula do bem junto ao Cartório do Registro
Imobiliário – CRI da Comarca onde o bem está situado.
E esse é o
ponto crucial do nosdo trabalho e do contrato de compra e venda de imóveis,
visto que, para que o comprador seja considerado efetivamente dono, não
basta apenas assinar um simples contrato de promessa de compra e venda (“escritura
particular”), fazer o pagamento e assumir a posse do bem.
Segundo a norma
disposta no art. 1.245, do Código Civil Brasileiro, situado justamente no Capítulo
que trata “Da aquisição da Propriedade Imóvel”, a transferência da propriedade imobiliária
somente se efetivará com o registro do contrato de compra e venda na matrícula do
bem junto ao Cartório de Registro de Imóveis. In verbis:
“Art. 1.245.
Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título
translativo no Registro de Imóveis.
§ 1º Enquanto
não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como
dono do imóvel”.
Infere-se do
mencionado dispositivo de lei, especialmente do seu parágrafo primeiro, que até
que seja providenciado o registro definitivo do negócio na matrícula do imóvel junto ao
CRI, o vendedor ainda continuará sendo o dono do bem.
Observamos também que
muitas pessoas não sabem, mas todo imóvel, via de regra, deve ter o seu registro
no CRI, que jamais pode ser confundido com cartório de notas, títulos ou do
registro civil, como comumente acontece.
E esse registro
é instrumentalizado na MATRÍCULA do imóvel e em livro próprio do Cartório de
Registro de Imóveis da sua localização, onde devem constar todas as informações
relativas ao bem, como descrição completa, limites, confinantes, localização e
nome do(s) proprietário(s). Antes de bater o martelo, não basta apenas checar
se o imóvel possui matrícula, mas certificar-se se possui escritura pública
devidamente registrada em nome do vendedor.
Mas o que fazer se no
momento da celebração do negócio, após diligenciar junto ao CRI, o comprador descobrir
que o imóvel não possui matrícula imobiliária, o bem deve ser comprado?
Ora, se o
imóvel objeto da negociação não possui matrícula imobiliária, logo não possuirá
escritura pública e o vendedor não terá como transferir a
propriedade porque não é dono, mas apenas mero possuidor, cabendo ao comprador
decidir se aceita comprar apenas os direitos possessórios (a posse) sobre o bem.
Nesse caso,
sabendo que estará comprando apenas os direitos possessórios, jamais a propriedade,
apenas restará ao comprador imitir-se na posse e aguardar o tempo legal da
prescrição aquisitiva, para, preenchidos os requisitos da lei, regularizar a
situação do bem tranformando a posse em propriedade através do instituto jurídico
da Ação de Usucapião, que será, inclusive, objeto de outro artigo que publicaremos em breve!
Diante de todo
o exposto, podemos extrair a seguinte síntese: ao iniciar as tratativas sobre a
aquisição de imóveis, seja ele rural ou urbano, uma das primeiras providencias
que devem ser adotadas pelo comprador é extrair a respectiva certidão do bem
junto ao Cartório do Registro Imobiliário da sua localização, de preferência a “Certidão
de Ônus Real” ou “Certidão de Inteiro Teor”, a fim de confirmar se o vendedor é
verdadeiramente o proprietário, as suas especificações e, principalmente
se não existem outros assentamentos averbados na matrícula acerca de hipotecas (quando o bem é dado como garantia de financiamentos), execuções fiscais, penhoras,
etc.
Observadas estas formalidades e cuidados, celebrado o negócio, para que seja
considerado dono, o comprador deverá providenciar, imediatamente, a lavratura e
registro da escritura na matrícula imobiliária, o que somente será feito após o
pagamento do imposto municipal devido (ITBI) e das taxas e emolumentos cartorários.
Mas se após fechar o negócio, efetuar o pagamento e providenciar o registro da escritura o imóvel vier a ser objeto de uma penhora ou outra medida
constritiva até então desconhecida pelo comprador, o que fazer? Bem, essa é outra problemática que também será
abordada em artigo próprio e em breve!
Por fim, é inimaginável acreditar que em pleno século XXI as pessoas ainda continuem celebrando negócios imobiliários, muitas vezes com recursos
que passaram uma vida inteira para adquirir, sem buscar qualquer assessoria jurídica e através de escritura particular.
Um cordial
abraço!
Ronaldo Marinho
Advogado
